Les différents segments du marché immobilier

Quelle demande sur le territoire ?

Il ressort des entretiens communaux que la demande est présente et relativement variée sur le territoire du canton :

  • la demande locative apparaît forte, notamment sur les communes de Camarade, Campagne, Castex, Fornex, Gabre, Le Mas d’Azil, Sabarat ou encore Thouars. Néanmoins, cette demande n’est pas toujours satisfaite, les logements étant loués en permanence sur quelques communes. Cela est particulièrement vrai pour le locatif social dont la demande non satisfaite pousse les gens à se rendre sur d’autres territoires voisins.
  • La demande en accession neuve concerne une majorité des communes du canton, notamment La Bastide-de-Besplas, Camarade, Le Mas d’Azil, Sabarat, les Bordes-sur-Arize ou encore Thouars-sur-Arize. Néanmoins, deux problématiques se présentent sur le territoire. D’une part, le risque inondation et le Plan de Prévention des Risques qui y est lié pose problème sur quelques communes alors que la demande est forte. D’autre part, la demande exprimée de la part de jeunes populations locales ne peut être satisfaite, comme par exemple à Fornex ou Gabre.
  • La demande en accession dans l’ancien semble principalement concerner des maisons avec terrains. Par ailleurs, la réhabilitation apparaît importante sur le territoire avec des demandes régulières comme sur les communes de Loubaut, Méras, les Bordes-sur-Arize, le Mas d’Azil ou encore Camarade.

L’accession dans l’ancien

D’après l’analyse, des annonces de ventes de biens immobiliers, le marché dans l’ancien se partage en trois grandes catégories de biens sur le Canton de l’Arize :

  • Les maisons de village
  • L’habitat ancien isolé (anciennes fermes …)
  • L’habitat pavillonnaire (postérieure aux années 1950).

Répartition des biens immobiliers en vente par type de bien

Le marché des maisons de village
La vente de maisons de villages semble dominer le marché avec près des deux tiers des annonces qui correspondent à ce type de biens.
Le prix du m² habitable varie fortement notamment en raison de la nécessité de réaliser des travaux de réhabilitation. Ainsi, le prix du m² habitable minimum est de moins de 400 euros alors que le maximum se situe à près de 1 700 euros. D’après l’analyse des 43 annonces concernant les maisons de village, le produit « type » propose une surface de 144 m² habitable pour un prix à la vente de 125 000 à 130 000 euros, soit environ 900 euros le m² habitable.

Le marché de l’habitat ancien isolé
Le marché de l’habitat ancien isolé représente quant à lui 21% des annonces de biens à la vente, avec 14 annonces.
Le prix du m² habitable apparaît globalement plus élevé, notamment en raison du caractère patrimonial des constructions en vente.
Le produit « type » dans cette catégorie représente une surface de 235 m² habitables, avec une surface de terrain importante, pour un prix de 285 000 euros, soit 1 200 euros le m² habitable.

Le marché de l’habitat pavillonnaire plus récent
Le marché de l’habitat pavillonnaire est le moins représenté en analysant les annonces immobilières. Seuls 10 biens seraient ainsi à la vente.
Néanmoins, le m² habitable de ce type de bien apparaît être le plus élevé en moyenne.
Ainsi, le produit « type » est une villa d’une surface habitable de 140 m², pour un prix de vente de 220 000 euros, soit 1500 euros le m² habitable.

L’accession neuve
En lien avec les revenus relativement faibles des habitants du canton, le prix des terrains constructibles apparaît globalement élevé sur le canton de l’Arize, avec un prix du m² constructible situé entre 20 et 25 euros en moyenne.
De plus, les terrains en vente présentent une superficie importante (1 500 m² au minimum). Les prix de ventes sont ainsi importants et ne sont pas accessibles pour toutes les populations, notamment les primo-accédants.
Concernant l’accession sociale à la propriété, à noter que 68 prêts à taux zéro ont été réalisés sur le canton entre 2003 et 2008, dont 38 % concernent un logement neuf. Les communes de Daumazan-sur-Arize, La Bastide-de-Besplas et Le Mas d’Azil regroupent à elles seules près des deux tiers des prêts à taux zéro pratiqués entre 2003 et 2008.

Prêts à taux 0 pratiqués entre 2003 et 2008

Annonces immobilières concernant la vente de terrains constructibles

Analyse de l’offre foncière publique et privé

Données à compléter suite aux retours des questionnaires envoyés aux communes

Le locatif privé

Le locatif joue en général un rôle fondamental dans l’équilibre des marchés :

  • Il a vocation à satisfaire successivement les besoins de différents ménages, avec une rotation régulière,
  • C’est la seule possibilité des ménages aux revenus modestes et moyens de se loger,
  • Il permet aux jeunes en particulier de démarrer leur parcours résidentiel,
  • Il permet aussi de répondre aux besoins des familles séparées.

On recense 312 logements locatifs privés sur le canton en 2007, ce qui représente 18 % du parc de résidences principales (source : FiLoCom). _ La commune du Mas d’Azil regroupe plus d’un tiers de ces logements et six communes (Sabarat, Les Bordes, Le Mas d’Azil, Campagne, Daumzan et La Bastide de Besplas) forment 90 % du parc locatif privé.
L’analyse d’un échantillon de petites annoces, à une date précise, permet d’avoir une idée des conditions de rotation et de disponibilité de cette offre.
L’analyse des annonces du mois d’avril 2011 montre une relative absence en matière d’annonces pour des appartements ou maisons en location. En effet, seules six annoces sont recensées sur le territoire ce qui représente environ 2 % du parc de logements locatifs privés. Il est alors possible de penser que la demande sur du locatif est relativement forte sur le territoire et que ces logements ne restent pas longtemps vides.
Quelque soit le type de logement, les prix se situent en moyenne en dessous de la barre des 500 € et ne dépassent pas 600 €. Le prix moyen par m² est de 5 € et apparaît plus élevé pour les petites typologies (10 € par m² en studio).

Nombre de résidences principales en locatif privé en 2007

Analyse des appartements en location en avril 2011

Source : seloger.com

Le parc locatif social

Le parc à vocation sociale du canton de l’Arize compte 68 logements, dont 16 logements sociaux HLM et 52 logements communaux conventionnés. A ceux-ci s’ajoutent également 10 logements locatifs privés conventionnés.
Le parc social HLM se concentre sur le chef lieu de canton, le Mas d’Azil qui regroupe 14 logements HLM. La commune de Montfa complète le parc HLM avec deux logements.
Le reste du parc à vocation sociale se compose de logements communaux conventionnés qui sont nombreux sur le territoire. En effet, une cinquantaine de logements communaux est répertoriée et ces derniers font souvent office de logements à loyers modérés.
A l’échelle du canton, le parc à vocation sociale représente un peu moins de 4 % du parc de résidences principales.
A noter qu’entre 2004 et 2008, 7 logements publics ont été réalisés sur le canton, dont 3 sur Castex, 3 sur les Bordes-sur-Arize et un au Mas d’Azil (source : FiLoCom).

Il est, par ailleurs, important de souligner que la vacance du parc HLM supérieure à une durée de 3 mois est nulle et que le taux de mobilité des logements sociaux est de 21 %.
Concernant la demande, 7,1 demandeurs pour 100 logements sociaux (source :FiLoCom).
De manière générale, un manque de logements sociaux peut être mis en avant sur le territoire si l’on fait le parallèle avec les revenus des ménages. En effet, l’absence d’un offre très sociale au regard de la précarité de la population apparaît préoccupante. Rappelons que 80 % de la population est éligible à un logement HLM et que un quart des ménages dispose de revenus inférieurs à 30 % du plafond HLM. 

Données à compléter avec les professionnels de l’immobilier présents sur le secteur du canton de l’Arize, les bailleurs sociaux

Le parc de logements à vocation sociale

Répartition du parc de logements à vocation sociale

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