Structuration du parc
La Communauté de Communes de l’Arize comptait un parc de 2 564 logements en 1999, soit 283 de plus qu’en 1990. En 2007, l’INSEE relève 61 logements de plus qu’en 1999, soit 2 625 (une augmentation de 2,4 %).
La répartition du parc par type de logements est sensiblement la même entre 1999 et 2007.Une légère baisse des résidences secondaires et une baisse des logements vacants sont néanmoins constatées au profit de la part de résidences principales.
Le fichier FiloCom (Direction Générale des Impôts) présente un recensement du parc et de ses caractéristiques dont le plus récent date de 2007. Selon cette source, le parc s’élèverait à 2 798 logements en 2007. Du fait d’un mode de comptage différent, cette source n’est pas comparable à l’INSEE.
Répartition du parc de logements en 1999
Répartition du parc de logements en 2007
Évolution du parc de logements par commune
Comme cela a été précisé plus haut, le territoire compte 2 625 logements en 2007 soit 61 logements supplémentaires par rapport au dernier recensement de 1999. Ce sont ainsi environ 8 logements supplémentaires, chaque année, qui sont répertoriés par l’INSEE pour 40 habitants et 18 ménages accueillis dans le même temps. D’après les données FiLoCom, se sont 81 logements supplémentaires qui sont recensés entre 1999 et 2007, soit une dizaine par an.
Ces informations soulignent que le marché immobilier, notamment dans l’ancien, est actif sur le territoire et que la réhabilitation occupe une place importante sur le territoire sur le territoire (cf. 1.2.3).
Néanmoins, des disparités sont observées entre les communes quant à l’évolution du nombre de logements d’après l’INSEE. Les communes de Camarade, Campagne, Castex, La Bastide-de-Besplas, Les Bordes-sur-Arize et Sabarat ont ainsi vu leur parc de logement augmenter entre 10 et 18 unités. A l’inverse, les communes de Daumazan et du Mas d’Azil auraient vu leur parc de logements décroître.
Ces données INSEE doivent être croisées avec la base de données SITADEL sur le construction neuve afin d’avoir une meilleure lecture de la situation. Or, d’après ces dernières, entre 1999 et 2009, 18 logements ont été mis en chantier chaque année, concernant le neuf et la réhabilitation. Ces données concordent ainsi avec les tendances sur le nombre de ménages accueillis chaque année entre 1999 et 2007.
Évolution du nombre de logements entre 1999 et 2007 (INSEE)
La construction neuve entre 1999 et 2009 (SITADEL)
Un parc de logements ancien
Près des deux tiers du parc (60,6 %) relèvent de la période antérieure à 1949, proportion très importante (qui recouvre notamment le patrimoine historique des bourgs anciens et les corps de fermes isolés) et qui demeure supérieure aux moyennes départementale et régionale. En effet, en milieu rural, le renouvellement du parc est généralement moins actif.
La période des années 1950 à 1990 a vu la construction d’un peu moins d’un tiers du parc (29,5 %).
Au global un peu moins de 10% du parc relève de la période la plus récente, depuis le début des années 1990.
Répartition du parc de résidences principales en 2005 selon la période d’achèvement
Part du parc de logements construits avant 1949
Caractéristiques des résidences principales
- Une prépondérance des logements individuels
Comme dans beaucoup de secteurs ruraux, l’habitat individuel domine largement sur le canton de l’Arize.
En 2007, 94 % du parc de résidences principales est composé de maisons individuelles (2 449 habitations) et 6 % du parc se compose d’appartements (154 unités). D’après les données FiLocom, 203 logements collectifs sont recensés sur le canton soit 7 % du parc de logements.
A noter que la part des maisons individuelles a néanmoins légèrement diminué entre 1999 et 2007 au profit des logements collectifs.
Certaines communes se démarquent en présentant une part de logements collectifs supérieure. Il s’agit en particulier des communes du Mas d’Azil (11 % du parc composé de logements collectif) et Castex (12 % du parc composé de logements collectifs).
Part du parc de résidences principales constituée par des appartements en 2007
- Les T4 et les T5 dominent
Les logements de 1 ou 2 pièces ne constituent que 5 % du parc des résidences principales sur le canton. Cette part est inférieure à la moyenne départementale.
Les logements les plus représentés sont les T5 et plus, puis les T4. Ces 2 catégories forment les trois quarts des résidences principales. _ Les grands logements sont plus répandus et ces données sont comparables à celles observées à l’échelle départementale. Ainsi, en 2007, 4,6 pièces sont recensées en moyenne par résidence principale.
Par ailleurs, d’après les données SITADEL, chaque logement créé entre 1999 et 2009 possède une surface moyenne habitable de 130 m².
La structure du parc de logements à développer doit tenir compte des phénomènes liés au desserrement des ménages, c’est à dire à l’augmentation du nombre de petits ménages (1 ou 2 personnes).
Part du parc de résidences principales constituée par des T1 et T2 en 2007
Répartition du parc de logements en 2007 selon le nombre de pièces
- Une majorité de propriétaires
En 2007, les propriétaires sont majoritaires sur le canton en représentant près des trois quarts des résidences principales. Cette part a même augmenté depuis 1999. A cette date, deux tiers des résidences principales étaient occupées par leur propriétaire. Par ailleurs en 2007, la part de propriétaire est supérieure à celle constatée aux niveaux départemental et régional.
Les locataires représentent donc en 2007 22 % des occupants et leur part a diminué depuis 1999. Il représentaient alors plus d’un quart des occupants.
A noter que, la part des personnes logées gratuitement en 2007 (5 %), est également supérieure aux données départementales (moins de 4 %).
L’analyse des données FiLoCom de 2007 rejoint globalement les chiffres de l’INSEE, à savoir que les propriétaires occupants représentent plus des deux tiers des résidences principales.
Répartition des résidences principales selon le statut d’occupation en 2007
Part des propriétaires en 2007
- Confort et état du parc de résidences principales
D’après une étude réalisée par l’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat, le parc résidences principales privées potentiellement indigne serait relativement important sur les communes du Canton de l’Arize.
Au total, 568 résidences principales privées seraient potentiellement indignes, soit un tiers de ce parc. Cela concernerait 1 186 habitants, soit près de 29 % de la population en 2006.
Ainsi, huit communes sur quatorze présenteraient, en 2005, un parc de résidences principales privées potentiellement indignes à hauteur de plus de 30 %. Les communes de Camarade, Castex, Campagne-sur Arize, Gabre, La Bastide-de-Besplas, Les Bordes-sur-Arize, le Mas d’Azil et Montfa, posséderaient ainsi un habitat potentiellement indigne représentant plus d’un tiers de leur parc respectif. Avec 161 logements potentiellement indignes, le Mas d’Azil regrouperait près d’un tiers du parc potentiellement indigne, pour 331 habitants concernés.
Dans une moindre mesure, les communes de Fornex, Daumazan-sur-Arize et Sabarat posséderaient en 2005 entre 20 % et 30 % d’habitat potentiellement indigne.
Enfin, les communes Loubaut, Méras et Thouars-sur-Arize sont soumises au secret statistique.
Le parc privé potentiellement indigne en 2005
Par ailleurs, le classement établi par la DGI permet d’évaluer le volume de logements déclarés en état médiocre à très médiocre. Il est nécessaire de rappeler d’une part, que pour ce classement cadastral, divers aspects relatifs au logement sont pris en compte, et d’autre part, que les bases cadastrales souffrent en général de n’avoir pas été révisées de façon uniforme dans le temps.
Rappel des catégories :
- Les catégories inférieures à 5 correspondent aux logements en bon état,
- La catégorie 6 aux logements d’état de confort moyen,
- Les catégories 7 et 8 regroupent les logements d’état général médiocre à très médiocre.
Les chiffres issus de FiLoCom portant sur l’état de confort des résidences principales montrent qu’en 2007, 552 logements de catégorie 7 et 8 étaient recensés sur le canton soit près de 31 % du parc de résidences principales. En 1999, 546 logements souffraient d’un mauvais état de confort. Ce chiffre apparaît donc stable entre ces deux dates.
Ce parc de qualité médiocre pèse également sur les consommations d’énergie.
A noter qu’en 2007, 44 résidences sont considérées comme étant en sur-occupation légère et moins de onze en sur-occupation lourde.
Les logements de catégorie 7 et 8 en 2007
Les logements occasionnels et les logements vacants
- Une part importante de résidences secondaires et de logements occasionnelles
En 2007, les résidences secondaires et les logements occasionnels représentent d’après l’INSEE, 23 % du parc de logements du canton, soit 611 logements. Ce taux relativement important souligne notamment la vocation touristique du territoire. Les chiffres FiLoCom sont encore plus élevés avec 691 logements occasionnels recensés, soit 5 % du parc.
Néanmoins, cette part est légèrement inférieure aux données départementales, et la part des résidences secondaires a même diminué sur le canton entre 1999 et 2007. En 1999, les logements occasionnels représentaient en effet un peu plus d’un quart du parc avec 654 logements.
Les communes de Daumazan-sur-Arize et Gabre connaissent la part la plus importante de résidences secondaires à l’échelle du canton. La présence d’une résidence de tourisme sur la commune de Daumazan explique notamment cet état de fait.
Part de résidences secondaires ou logements occasionnels en 2007
- Le potentiel de logements vacant
Le volume de logements vacants représenterait 331 unités selon le mode de recensement FiLoCom en 2007. Cela représente 12 % du parc, ce qui est assez important. Leur nombre a même augmenté entre 1999 et 2007 de 6 %, soit 18 logements vacants supplémentaires.
Au niveau du département de l’Ariège, cette tendance est encore plus marquée avec un nombre de logements vides qui a augmenté de 11 %.
Si l’on s’intéresse plus précisément à la vacance de longue durée (plus d’un an), 238 logements vides sont répertoriés, soit 8,5 % du parc de logements. Ce taux de vacance est stable depuis 2001 sur le canton, après avoir néanmoins diminué en 2005 (7,8%) et en 2007 (7,5%).
Certaines communes connaissent un taux de vacance de plus d’un an relativement important, dont Camarade 12,4% et le Mas d’Azil, 12,6%. A noter que la vacance de plus d’un an représente près des trois quarts de l’ensemble du parc vacant. La vacance apparaît ainsi fortement structurelle sur le territoire.
Ainsi, si la vacance du logement n’apparaît pas trop préoccupante sur le territoire, elle devra néanmoins être prise en compte dans le cadre du PLUi, notamment en recherchant à éviter que ce phénomène ne progresse.
Par ailleurs, une problématique particulière doit être intégrée quant à la vacance du logement. En effet, nombre de logements vacants se situent dans les centre bourgs anciens. Or, sur certaines communes, notamment Sabarat, une partie importante du bourg se situe en zone rouge du Plan de Préventions des Risques d’Inondation de l’Arize. Il s’agit d’un enjeu important à prendre en compte dans le renouvellement et la reconquête des centres bourgs.
